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Quem não registra não é dono e quem registra pode não sê-lo.

30 de janeiro de 2015

Anulação de escritura pública – Ação procedente – Inocorrência de alegado cerceamento de defesa – Revelada a eiva de vício insanável em relação ao compromisso de cessão de direitos mencionado em escritura pública – Direito de retenção sobre construções afastado ante a não comprovação de que o imóvel tenha sido adquirido de boa-fé – Recurso improvido (Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação Cível n. 50.082-4 – São Paulo – 9ª Câmara de Direito Privado – Relator: Silva Rico – 11.08.98 – V. U.) .

Verifica-se do art. 1.245 do Código Civil que os imóveis são adquiridos pelo registro do título aquisitivo, pela acessão, pelo usucapião, pelo casamento (dependendo do regime) e pelo direito hereditário.

No direito brasileiro o contrato não transfere o domínio, regra que emana do art. 1.267 do Código Civil:

Art. 1.267. O domínio das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição.

A tradição nada mais é que a entrega do bem.

Antes dela o credor tem apenas um direito a essa entrega e não um direito ao bem objeto da prestação da obrigação.

É a aplicação do princípio traditionibus, non pactis, dominia rerum transferentum, ou seja, a tradição e não os pactos é que transferem o domínio (Carlos Maynz. Curso de Derecho Romano por Antonio José Pou y Ordinas, Vol I, § 105).

Nesse sentido, diz-se que a obrigação confere simples direito pessoal, e não real.

Não era assim nas Ordenações, que de forma análoga ao art. 720 do Código Francês, atribuíam força translativa aos contratos sem qualquer outra exigência (Marcel Planiol; Georges Ripert; Jean Boulanger. Traité Élémentair, vol. I, 4ª ed. Paris, 1948. n. 2.885).

Importante, contudo, diferenciar bens móveis de bens imóveis.

No caso de bens imóveis, a transferência do domínio somente se opera com o registro do título aquisitivo no Oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente (Lei n. 6015/73, art. 167), corolário dos arts. 1.245 e 1.267 do Código Civil brasileiro. Trata-se, no caso, de tradição solene:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Portanto, antes de registrar o título e adquirir o direito real, o credor possui apenas um direito pessoal, independentemente da posse.

A tradição solene no caso de imóveis possui uma função constitutiva do direito real, no caso em tela, do direito real de propriedade.

Mas não é só.

Pelo registro surge a necessária publicidade, que torna conhecido direito real e suas eventuais limitações. Segundo Coviello, o registro representa ato de suma importância na vida moderna, seja no direito privado ou em outros campos da ação humana. (Nicola Coviello. Dela transcrizione, vol. 1, pág. 2).

Conforme nos ensina Allende, reportando-se ao direito argentino:

La tradición es la publicidad por excelência adoptada por el Código Civil, tanto para muebles como para inmuebles.

Tiene una función essencialmente constitutiva (…) y la razón de ser de la tradición es la de transferir un derecho (Guillermo Allende. Panorama de Derechos Reales. Buenos Aires, La Ley, 1967, p. 221).

Entretanto, a Argentina não adotou o registro, repugnado por Vélez Sársfield, que preferiu a tradição física, seja para bens móveis ou bens imóveis.

Assim, para perfeita análise do caso vertente no acórdão sob comento, torna-se importante a distinção da aquisição dos direitos reais em relação à transmissão, que pode ser originária ou derivada.

Será originária se não houver transmissão de um indivíduo para outro, como ocorre com a acessão natural e com o usucapião, não obstante entendimento proveniente de Caio Mário no sentido de considerar o usucapião como meio de aquisição derivado ao revés do entendimento da maioria da doutrina nacional, o que faz justificando a aquisição através do título judicial registrável.

A aquisição será derivada desde que resultante de negócio jurídico entre o proprietário e o adquirente, negócio este que deve ser entendido como ato de transmissão do domínio por intermédio de manifestação volitiva das partes. (Caio Mário da Silva Pereira. Instituições de Direito Civil, vol. IV – 13ª ed. Rio de Janeiro, Ed. Forense, 1999. p. 115).

Nesse particular, interessa à análise do acórdão sub oculis.

É que se o modo de transmissão é originário, adquire-se a propriedade sem qualquer mácula, limitação ou vício que a inquinava.

Por outro lado, se o modo de aquisição é derivado, a transmissão depende indelevelmente da validade do ato jurídico precedente.

Mas não é só.

Nesse caso, a propriedade é transmitida com os mesmos atributos, limitações e vícios que sobre ela recaiam, vez que ninguém pode transferir mais ou menos direitos do que possui.

A inferência que se extrai do caso concreto é a existência de ato de aquisição de propriedade derivado, proveniente, em tese, da transmissão por escritura pública.

Em verdade, o mérito resume-se na transferência de bem imóvel através de escritura pública em cumprimento de direito pessoal emanado de compromisso particular de cessão de direitos celebrado quando o cedente dos direitos sobre o bem imóvel já havia falecido há muito.

De fato, em se tratando de registro público, dentre os princípios que o embasam, encontramos o da força probante (fé pública) ou presunção.

Segundo esse princípio, os registros gozam de presunção de veracidade, acorde com o mandamento insculpido no § 2°, do art. 1.245 do Código Civil.

Entrementes, trata-se de presunção relativa (juris tantum).

No vertente caso os adquirentes do bem imóvel são considerados proprietários na exata medida do registro do título aquisitivo e até a demonstração do contrário, o que logrou fazer a autora nos termos do art. 1.247 do Código Civil:

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.

Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.

Nesse sentido, verifica-se sensível diferença entre o sistema registral brasileiro, o alemão e o francês.

Em verdade, podemos dizer que o sistema brasileiro encontra-se no meio termo, sendo o domínio imobiliário adquirido pelo registro, cuja presunção é relativa, suscetível de demonstração em sentido contrário.

A Alemanha dota o registro de presunção absoluta (juris et de jure).

No sistema francês, por outro lado, o domínio é transferido pelo contrato. Nesse caso, o registro serve apenas de publicidade para o ato, não significando a aquisição do direito.

No Brasil, apenas o Registro Torrens atribui presunção absoluta do domínio. Essa espécie de registro, criado na Austrália por Robert Richard Torrens e trazido ao sistema positivo brasileiro pelas mãos do inigualável Rui Barbosa, transformado que foi no Decreto n. 451-B, de 31 de maio de 1890, objetivou legalizar e sanear posse não fundada em perfeito título de propriedade.

Através do registro Torrens, estabeleceu-se a matrícula do imóvel ocupado mediante requisitos insertos na lei, atribuindo ao requerente-ocupante o domínio, não permitindo o registro de qualquer outro contrato ou ato, mesmo anterior. Eqüivale, portanto, ao título legítimo de propriedade.

Só prevalecem contra o registro Torrens os encargos, servidões e direitos lançados no livro próprio, nos termos do art. 41 do aludido Decreto.

O Código de Processo Civil atual mantém o Registro Torrens para imóveis rurais, mantendo as disposições do Diploma de 1939.

Todavia, assume caráter contencioso, sendo mister a citação dos interessados, julgamento da lide e, por via de conseqüência, uma sentença.

Entretanto, no sistema atual, não basta a ocupação, mister se faz o domínio, embora imperfeito (arts. 457 e seguintes do CPC de 1939, além das disposições do art 277 da Lei n. 6.015/73).

Para não se afastar mais que o necessário do comentário ao acórdão em tela, verifica-se, in casu, um típico caso de ato inexistente decorrente do compromisso particular de cessão e, consequentemente da escritura pública, não obstante seu registro.

É que a escritura, lavrada em cumprimento de compromisso particular de cessão de direitos nela referido, menciona sua elaboração em data em que o cedente já não existia como pessoa natural.

O compromisso particular de cessão é um contrato que, como tal, é definido como o acordo de vontades mediante o qual as partes criam, modificam ou extinguem direitos.

Portanto, é essencial a manifestação volitiva válida das partes, sem a qual não há falar-se no aludido contrato.

Ora, nos termos do art. 6°, primeira parte, do nosso Código Civil, a existência da pessoa natural termina com a morte.

Nesse sentido, ensina Washington de Barros Monteiro que os mortos não são mais pessoas. Não são mais sujeitos de direitos e obrigações. Não são mais ninguém. ‘Mors omnia solvit’ (Curso de Direito Civil , 1º vol – 35ª ed.. São Paulo, Ed. Saraiva, 1997, p. 70).

Se o defunto não podia ceder, não há falar-se em nulidade, mas em inexistência do ato jurídico, do compromisso particular que serviu de causa, de supedâneo à escritura pública decorrente que, destarte, também inquina-se de inexistência, fazendo-se imperiosa a declaração judicial apta a desfazer os efeitos do ato malsinado.

Da teoria dos atos jurídicos extrai-se três espécies de atos imperfeitos: os inexistentes; os nulos; e os anuláveis.

Trata-se de gradação decrescente das imperfeições que maculam os atos jurídicos.

Em verdade, o legislador pátrio preocupou-se apenas com os dois últimos, o que fez nos artigos 166 e 171 do Código Civil e, mais recentemente, na órbita contratual consumista, no art, 51 da Lei n. 8.078/90, abrindo, de certa forma, a enumeração taxativa do Diploma Civil.

Considera-se o ato inexistente um nada jurídico, algo que sequer chega a existir de tal sorte que se diz não haver necessidade de regular o “nada” (Washington de Barros Monteiro, ob. cit. p. 271; Mário Guimarães. Estudos de Direito Civil. p. 71; Maria Helena Diniz. Curso de Direito Civil Brasileiro, 1° vol., São Paulo, Ed. Saraiva, 1999, p. 345).

Conclui-se, com segurança jurídica, que o ato de transmissão que gerou o registro no caso em tela é inexistente, afirmação que se faz na exata medida em que o defunto não podia praticar qualquer ato jurídico, posto que não existia mais como pessoa natural.

Assim, escorreita a decisão monocrática confirmada pelo acórdão, que, entretanto, referiu-se a anulação e não a inexistência.

No sistema jurídico pátrio, portanto, resta cristalina a idéia de presunção relativa de titularidade de direitos reais emanada do registro do título aquisitivo.

Em resumo, quem não registra não é dono e quem registra pode não ser…

Fonte: http://www.scavone.adv.br/index.php?quem-nao-registra-nao-e-dono-e-quem-registra-pode-nao-se-lo